‘CPF dos imóveis' entra em vigor; veja o que muda
O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), conhecido como "CPF dos imóveis", está sendo implementado pela Receita Federal desde novembro de 2025. Por meio da iniciativa, que será válida a partir de 2026, todos os imóveis do país, localizados na zona urbana ou rural, receberão um número único nacional, que funcionará como um identificador único.
A novidade representa o fim de cadastros fragmentados, que sempre fizeram parte do sistema imobiliário brasileiro. É comum existirem imóveis com diversas versões oficiais diferentes em órgãos como prefeituras, cartório, Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA), Receita Federal ou no mercado imobiliário.
Essa configuração propiciou, ao longo dos anos, a subavaliação, inconsistências cadastrais, tributação defasada e insegurança jurídica no setor.
O CIB foi criado para pôr fim a esta realidade do sistema imobiliário do Brasil. O novo sistema reunirá todos os dados de cada imóvel em um único número nacional, dando origem a uma base única de dados. O número será atualizado automaticamente e compartilhado entre Receita Federal, cartórios e prefeituras.
“Estamos diante de um marco histórico. O CIB coloca fim à era dos cadastros isolados e inaugura a fase da inteligência fiscal integrada. É uma mudança silenciosa, mas com impacto profundo sobre como o Estado e o contribuinte se relacionam com o patrimônio imobiliário”, explicou a Dra. Siglia Azevedo, especialista em Direito Imobiliário.
Como o CIB muda a lógica do mercado
Na prática, com a integração entre sistemas, qualquer movimentação, venda, financiamento, averbação, alteração de área, regularização, contrato de locação será registrada na base nacional.
Esse fluxo contínuo de informações fará com que o valor cadastral dos imóveis aproxime-se do valor praticado no mercado. Assim, reduzindo brechas de subavaliação e estimulando a atualização de informações antes deixadas de fora.
"Quem tem matrícula desatualizada, áreas não averbadas, valores artificiais no IPTU ou contratos guardados na gaveta perceberá que a margem para inconsistências simplesmente acabou”, afirmou a Dra. Siglia Azevedo.
Segundo a advogada, o cruzamento automático vai expor todas as informações que outrora dependeram de auditoria manual.
Impacto nos impostos
Esta nova era de cruzamento automático de dados, transparência e revisão de valores deve impactar diretamente impostos como: Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR).
Mesmo sem aumentar as alíquotas, o governo pode arrecadar mais apenas atualizando os valores que estão defasados.
- IPTU: deve passar por revisões significativas em cidades onde o cadastro está congelado há anos.
- ITBI: tende a refletir o valor real das transações, já que subavaliações serão facilmente detectadas.
- ITR: inconsistências de metragem ou uso rural serão identificadas automaticamente.
"O imposto finalmente refletirá a realidade da propriedade. Para quem sempre agiu com transparência, isso traz segurança. Para quem utilizava distorções como estratégia, o custo será elevado”, explicou a advogada.
Contratos de locação na mira do CIB
Uma das novidades que chegam com o CIB em 2026 é o registro da destinação de imóveis. Desta forma, os contratos de locação registrados em cartório serão integrados ao sistema.
O cruzamento automático entre contratos e dados da Receita Federal, declaração de quem paga e de quem recebe tornará a sonegação quase impossível.
"A informalidade na locação, que sempre foi difícil de fiscalizar, finalmente perde espaço. Será um novo capítulo para locadores e inquilinos", afirmou a Dra. Siglia Azevedo.
Pontos indefinidos que podem gerar custos ao proprietário
Até o momento, não há detalhes de como será o processo de implementação do Cadastro Imobiliário Brasileiro para os proprietários. Apesar disso, especialistas alertam que podem surgir custos indiretos relacionados à regularização documental das propriedades.
"A norma não fala em taxa para obter o CIB. Entretanto, proprietários com problemas cadastrais podem ter gastos para colocar o imóvel em conformidade", afirmou a advogada.
Segundo a Dra. Siglia Azevedo, averbações pendentes, divergências de metragem, contratos antigos não registrados e matrículas desatualizadas podem requerer correções.
"O processo ainda está sendo detalhado pela Receita Federal e pelo sistema registral", disse a especialista.
O governo ainda deve divulgar as orientações sobre como será o processo. Até lá, recomenda-se que os proprietários revisem todos os documentos dos imóveis e antecipe regularizações que, mais adiante, poderão ser obrigatórias.
Fonte: Portal iG/Economia. Imagem: Reprodução Facilite